オーナーの悩み解決までの流れ

１．ご相談

何ヶ月も賃料を滞納している借主、部屋の中に家財道具を残して何ヶ月も行方不明になっている借主に対し、物件の明渡しを求めたい、というケースは多々あると思います。

このような場合でも賃貸人からの契約解除・明渡しには、「借地借家法」という借主保護の法律があるため軽率に出て行ってもらうための強行手段はとれません。

部屋の中の家財道具を借主の承諾を得ずに勝手に処分することは、違法な行為であり、法律上の手続を踏んで処分しなければなりません。

賃貸人が、このような制約を無視して行動すれば、借主から損害賠償を請求されることもあり、逆に足元をすくわれてしまう危険性があります。したがって、進め方を事前に弁護士によくご相談ください。

２．受任→占有移転禁止の仮処分

ご相談の結果、上記のようなケースで法的に借主に明渡しを求めることができると思われる場合は、まず占有移転禁止の仮処分の申立てを裁判所に行います。

これは、後日の判決から強制執行までに時間がかかるため代替の迅速な問題防止手続きです。

というのも、その手続きの間に借主が別の第三者に占有名義を変えてしまうと、第三者には判決の効力が及ばないので、強制執行できなくなってしまうためです。

占有移転禁止の仮処分の決定が出ると、裁判所の執行官が借主の物件に赴き、仮処分の決定が出ている旨が記載された告示書を物件に貼り付けることになります。その際には、当事務所の弁護士も立ち会います。

場合によっては、このような告示書が貼られることの心理的効果として、任意に借主が退去してくれることもあります。

３．本訴・強制執行内容証明郵便

それでも賃借人が明け渡してくれない場合もあります。その場合は明渡しを求める訴訟を裁判所に提起します。

その後開かれる裁判所の口頭弁論期日で、借主との間でいついつまでに明け渡すことで和解が成立することもあります。借主と話し合いによる決着がつかない場合、借主が裁判所に出頭しない場合には、明渡しを命ずる判決が裁判所から言い渡されます。

そして、この明渡しを命ずる判決に基づき、強制執行の申立を行い、どうしても借主が退去しない場合には、国家権力により強制的に立ち退かせることになります。

強制執行が終了すれば、部屋の中に残された荷物も賃貸人側で合法的に処分することができ、次の借主を入居させることができるようになります。